不動産登記 司法書士｜大阪市北区・城東区・旭区・鶴見区

マイホームその他不動産を購入するとき

 登記の必要性

現在の法律上、不動産の売買においては、売買代金を支払っただけでは、100％自身の所有物になりません。
購入物件の登記を自分の名義にして初めて完全な所有権が認められることになるのです。

 司法書士の立会い

不動産売買の代金決済を売主・買主それぞれの立場から見ると、

（買主）名義変更に必要な書類が確認できるまで代金は支払えない
（売主）売買代金をもらうまで書類は渡せない

といった具合にお互いの利益が真逆に存在している形になります。
そこで不動産売買の決済の場で売主・買主の間に司法書士入ることで、円滑な不動産取引が可能となるのです。

具体的には銀行などで行う決済の場に司法書士が立合い、買主名義に変更するための書類が間違いなくそろっているかを確認するほか、売主の売却意思の確認、本人確認を行います。

司法書士のGOサイン（＝間違いなく買主名義に変更できますという宣言）が出てはじめて買主は代金を支払い、売主は書類を引き渡す、というのが一般的な不動産売買の取引慣行になっています。
決済が終わった後、司法書士の責任において登記申請をします。

なお、買主が住宅ローンを利用する場合には、所有権移転登記と合わせて抵当権設定登記を申請します。

不動産を贈与したいとき

 不動産の贈与手続

夫婦間や親子間、もしくはその他の方に対しても、自分が生きているうちに不動産を譲りたい、そのような時に行う名義変更（贈与による所有権移転登記）手続きです。

不動産の場合、例えば口頭で「マンションの一室をあげる」と言ったとしても登記をしなければ、貰った方はその所有権を完全に取得したことにはなりません。
後日のトラブルを避ける意味でも、譲る方・貰う方の両者の間できっちりと書面（贈与契約書）を作成したうえで登記する、ということが重要になります。

 不動産贈与のメリット・デメリット

◇主なメリット（相続する場合と比べ、以下のメリットがあります）

• ご自身が生きている間に、不動産を確実に譲渡できます。
  （相続が起こったとき、遺言をしていない場合には相続人同士が協議して遺産分割を行うため、相続人のうちの誰がどの不動産を承継するのかは分かりません。
  協議が紛糾してしまった場合、不動産の名義変更ができない可能性もあります。生前贈与を利用すればご自身の生前に確実に不動産の名義をお譲りできます）
• 「譲りたい方」「もらう方」二者の合意のみで手続可能です。
  （相続の場合、相続権を持つ方全員の合意が必要ですが、贈与は当人同士でお手続きができ、他のご家族や第三者の関与は一切不要です）
• 相続登記と比べて手続が容易にできます。
  （多数の戸籍書類や相続人全員の実印、印鑑証明も不要です）

上記メリットに対して、費用面で以下のようなご負担があります。

• 贈与税がかかる場合があります。
  （ただし一定の要件のもと、相続時精算課税制度や配偶者控除の制度を利用すれば贈与税がかからないケースもあります）
• 不動産取得税が必要です。
  （相続の場合には不動産取得税は不要）
• 登記にかかる登録免許税のご負担が増えてしまう。
  相続 → 評価額の0.4％
  贈与 → 評価額の2％
  
  （例）500万円の評価額の不動産の場合
  　相続 → 登録免許税が２万円
  　贈与 → 登録免許税が１０万円

 贈与する際にかかる費用について

・登記費用（司法書士手数料・登録免許税）
・不動産取得税
・贈与税

贈与のお手続で最も注意が必要なのが「不動産取得税」と「贈与税」です。
税金の確認をせずに登記を行い、後日になって税務署から高額な贈与税・不動産取得税が課せられてしまう、といったことがあっては目も当てられません。

贈与税については、一定の要件を満たしている夫婦間や親子間での贈与の場合、控除が利用できる場合もあります。
当事務所では、提携している税理士の先生とタイアップして贈与税や不動産取得税、この他各種の控除について入念な確認作業を行っておりますので、 後日思いもよらない税金の請求が来たり、利用できたはずの控除制度を利用していなかった、といった心配はございません （税務のご相談に関しては提携の税理士事務所が担当します。当事務所では個別具体的な税金のご相談をお伺いすることができない旨ご了承ください）

 当事務所のサービス内容

お客様に安心してお任せいただけるように、最初から最後までしっかりとサポートいたします！

• 初回のご相談（ヒアリング）
• 贈与契約書・登記原因証明情報など押印書類の作成
• 法務局への登記申請
• 権利証（登記識別情報）の回収
• 新しい不動産登記簿謄本の取得

その他

 建物を新築されたときの登記（所有権保存登記）

新しく建物を建てられたときや新築の一戸建て住宅を購入されたときなど、建物を新築した際に行うその建物についての最初の登記です。
所有権保存登記の前提として、土地家屋調査士による建物表題登記が必要です。
当事務所で提携の土地家屋調査士の先生をご紹介することも可能です（良心価格の親切な先生です！）

 不動産を担保に融資を受けるとき（抵当権設定・根抵当権設定）

・住宅ローン
・事業用ローン（銀行、日本政策金融公庫など）
・個人間での金銭の貸し借り

など、不動産に担保権（抵当権・根抵当権）を設定するお手続です。
銀行等の融資を利用して不動産を購入する場合、決済時に司法書士が立会って所有権移転登記と合わせて抵当権設定登記を申請することになります。

 住宅ローンを完済したとき（抵当権抹消登記）

住宅ローンを完済された場合に行うお手続です。 ローンを完済したとしても、購入時に不動産に付けた抵当権は自動的に外れず抹消登記が必要となります。

このお手続きに申請の期限などは特に定められていないのですが、これを放置したままにしておくと、抹消登記に必要な銀行の書類を紛失してしまうなどお手続がスムーズにできない事態になりかねません。
住宅ローンを完済された場合には速やかに抹消登記を行うとよいでしょう。

 離婚の財産分与による所有権移転登記

離婚した夫婦において、たとえば元夫名義のマンションを財産分与して元妻の名義にするお手続です。
住宅ローンの抵当権がついている場合は、抵当権の債務者の変更登記も合わせて必要となる場合などがあります。
財産分与で決められた内容の登記が実現できるようサポートいたします。